O AirBnB se tornou uma das maiores plataformas de hospedagens por curta temporada, e vem causando uma série de polemicas nos condomínios residências. E neste artigo, observaremos o efeito nas hospedagem oferecidas em condomínios estritamente residenciais.

Cumpre destacar que se segue o entendimento doutrinário que prega a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares. Nesse sentido, o Enunciado n. 89 do CJF/STJ, da I Jornada de Direito Civil, in verbis: “O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”.

A questão nos condomínios residenciais, e o AirBnB reside na questão essencialmente da segurança. Essencialmente, na quebra de segurança condominial, pois por um curto período de tempo há hospede em uma unidade que não são de conhecimento dos condôminos, zelador e o síndico que estão restritos na fiscalização de quem está se hospedando.

Não há em nossa legislação pátria, qualquer restrição dos condôminos em oferecer sua unidade para tais plataformas, porém, poder-se-á ser utilizado os preceitos da lei de hospedagem e casas de pousadas (Lei nº 11.771/08), e não essencialmente na questão dos condomínios estritamente residenciais.

Pois o problema reside que o condômino não está apenas e tão somente disponibilizando a área de sua unidade, mas juntamente a área comum do condomínio (tais quais a piscina, salão de festas, etc.), pois o condomínio, se não previsto em seu regimento interno, não poderá proibir aquele que se hospeda de se utilizar dessas áreas comuns. Ora, os condomínios residenciais não pode por determinação legal explorar suas áreas comercialmente, que se assim o fizer caracterizará um desvio de finalidade, conforme estabelece a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

Logo, o condômino que insiste em oferecer sua unidade em um condomínio residencial, ainda da possibilidade da advertência, ele está transgredindo uma norma condominial, uma Lei Federal, pois são normas que determinam que o prédio, edifício, pode apenas abrigar os moradores, quer sejam proprietários, quer sejam locatários. Além do mais, destaca-se o que menciona o artigo 1.336, inciso IV e o § 2º do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

No que concerne à convenção de condomínio, essa constitui o estatuto coletivo que regula os interesses das partes, havendo um típico negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada. Enuncia o art. 1.333 do CC que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros (efeitos erga omnes), a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, consigne-se que, conforme a Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos (efeitos inter partes).

Como se nota, a convenção é regida pelo princípio da força obrigatória da convenção (pacta sunt servanda). Porém, na realidade contemporânea, não se pode esquecer que tal preceito não é absoluto, encontrando fortes limitações nas normas de ordem pública, nos preceitos constitucionais e em princípios sociais, caso da boa-fé objetiva e da função social.

Pois bem, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), há um dispositivo que versa sobre locações por temporada, e o contrato seja no máximo de 90 (noventa) dias, mas note que a lei exige que na locações por temporada, o contrato seja por escrito, pois tem que ser feito por prazo determinado. Pois bem, os contratos nas plataformas de hospedagens são informais e não solenes, portanto, não poderia dizer como parte doutrina sustenta, que este tipo de hospedagem, seja uma locação.

Portanto, em caso de prática reiterada, o condomínio deverá convocar uma assembleia extraordinária (art. 1.355 do Código Civil), sendo que, por maioria simples digam, que sendo o prédio estritamente residencial, não se pode admitir uma hospedagem de curta permanência, mesmo porque, sabemos até que ponto poderá levar uma hospedagem de curta permanência, tendo assim o princípio da função social da propriedade.

No condomínio salienta-se, que exige restrições maiores, que o direito de vizinhança e do próprio direito de propriedade. O condômino tem que se adaptar a vida social, e essa hospedagem é uma desadaptação da vida em sociedade, da finalidade do condomínio residencial. A propriedade deve ser utilizada, segundo a finalidade social, e a finalidade social em um condomínio residencial não é hospedagem por poucos dias.

Destaca-se que a locação de temporada, não se amolda com, data vênia, a essa hospedagem do AirBnB e plataformas semelhantes. Pois não é locação, e sim objeto destinado a hospedagem. Como já decidiu a jurisprudência pátria.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL VIA APLICATIVO ‘AIRBNB’ PELO AGRAVANTE. VEDAÇÃO DE LOCAÇÃO POR CURTO ESPAÇO DE TEMPO. DESTINAÇÃO RESIDENCIAL DO IMÓVEL. LOCAÇÃO QUE POSSUI INTENÇÃO DE HOSPEDAGEM. DESVIO DE FINALIDADE. MANUTENÇÃO DA PROIBIÇÃO DEFINIDA EM ASSEMBLEIA. RECURSO NÃO PROVIDO. ((TJ-PR - AI: 00179746820198160000 PR 0017974-68.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Albino Jacomel Guérios, Data de Julgamento: 05/09/2019, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 11/09/2019).

Deve-se levar em conta, o sossego, a segurança e o bem-estar do condômino e vizinhos. É necessário no regime condominial, loteamentos fechados, é que se aplique o bom senso. Restringir o acesso as áreas comuns do condomínio não é a solução adequada.

O síndico e o zelador não são recepcionistas de hotelaria, e nem poderão ser transformados em tal. Há inúmeros riscos para uma hospedagem de curta duração, esporádica, em condomínio estritamente residencial.

Até ter uma legislação ao tema, transcorrerá um certo tempo, portanto, a solução será numa assembleia convocada para tal fim, que se proíba expressamente a locação, na verdade a hospedagem, e que quando possível, alterar a convenção condominial para proibir explicitamente esse tipo de hospedagem em condomínio estritamente residencial.

A verdade que utilizar essa modalidade de hospedagem, sem o aval do condomínio é uma infração a finalidade do uso, e caracteriza o que o código na parte que versa sobre o condomínio, o condômino-antissocial, que pode ficar sujeito a multas e outras penalidades.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Se a assembleia assim desejar, poderá alterar a destinação do condomínio, passando a ser um condomínio misto, sendo que se requer uma mudança ampla da convenção, e aprovada por maioria qualificada, e é caríssimo.

A convivência no condomínio é mais complexa, que o direito de vizinhança, do que a simples convivência social. A maioria dos condomínios traz a referência expressa a finalidade de ser exclusivamente residencial. Portanto, a prática de hospedagem por curto período, deverá ser proibido, nos termos da legislação vigente, bem como a posição que a jurisprudência vem tomando.

Fonte: Jusbrasil