Fim e começo de ano é o momento onde muitas obrigações surgem na vida do adulto. Seja IPTU, matrícula de escola, IPVA e, claro, o famoso reajuste de aluguel. 

Esse tipo de índice é comum nos contratos de locação, porém muitos inquilinos ainda não sabem ao certo como funciona esse tipo de adequação.

Qual índice usado? Como o cálculo é feito? 

Entenda como funciona o reajuste para não se surpreender com uma adequação no valor do imóvel alugado que pode muito bem já estar previsto, mas você tenha visto antes.

Neste conteúdo vamos explicar o que e como funciona, além de mostrar os diferentes índices econômicos que impactam no preço da locação ano após ano.

Confira! 

Como funciona o reajuste de aluguel?

Previsto na Lei do Inquilino, n.º 8.245/91, o reajuste de aluguel é a atualização periódica do valor do aluguel, visando adequá-lo à inflação e a outras condições econômicas. 

“Parágrafo único: Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18: É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.”

Ele é previsto em contratos de locação e busca manter o equilíbrio financeiro entre as partes. 

O objetivo é que o valor do aluguel continue compatível com o custo de vida e o mercado imobiliário, preservando tanto o poder de compra do proprietário quanto a capacidade de pagamento do inquilino.

O reajuste de aluguel deve acontecer a cada 12 meses, e o índice escolhido para o cálculo deve constar em cláusula específica no contrato de locação. 

Veja quais são os mais comuns no mercado imobiliário.

Tipos de reajustes de aluguel 

Geralmente, o reajuste de aluguel é feito com base em índices econômicos que medem a inflação, seja de serviço, mercado ou preços ao consumidor.

Os mais utilizados no Brasil são:

IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)

Publicado pela Fundação Getúlio Vargas, é um dos mais comuns em contratos de aluguel, embora tenha sofrido grandes oscilações nos últimos anos.

Ele é a junção de outros índices INCC + IPA + IPC) e monitora as variações de preços de diversos setores econômicos, principalmente o imobiliário/locação.

IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)

Considerado o índice oficial da inflação pelo Banco Central, é cada vez mais utilizado como alternativa ao IGP-M, por apresentar variações mais estáveis.

O IPCA é influenciado pelas variações de oferta e procura, considerando o poder de compra dos brasileiros com base em algumas categorias de bens de consumo e serviços, como:

• Educação
• Despesas pessoais
• Saúde e cuidados pessoais
• Habitação
• Alimentação
• Transporte

INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)

Outro índice usado em alguns contratos, sendo mais popular em contratos comerciais.

Calculado mensalmente pelo IBGE, o INPC acompanha a inflação para essa faixa da população e é usado como referência para reajustes salariais, benefícios previdenciários e contratos, garantindo que a perda de poder de compra seja compensada ao longo do tempo.

IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)

Índice ainda recente (2022) também da FGV, criado com base nos valores cobrados em novos contratos de locação. 

Diferente de outros índices de inflação, que englobam uma série de itens de consumo, o IVAR é focado exclusivamente nos contratos de aluguel residencial, tornando-se um termômetro específico para esse mercado.

Com base neles, os valores de aluguéis podem sofrer variações, tanto expressivas, quanto dentro do previsto. 

O que vai definir isso é cada órgão responsável, que costuma divulgar a porcentagem a cada 30 dias e/ou trimestralmente.

Mas, na prática, como esses índices são calculados para fazer o reajuste da locação? Veja o exemplo a seguir com explicação.

Como o reajuste de locação é calculado?

Multiplique o valor do aluguel atual pelo percentual acumulado do índice. 

Por exemplo, se o IGP-M acumulado é 8% e o aluguel atual é de R$ 1.500,00:

Cálculo → R$ 1.500 × 1,08 = 

O novo aluguel será de R$ 1.620,00.

Aspectos legais: o que o inquilino precisa saber?

Prazo 

A maioria dos contratos estabelece que o reajuste seja feito uma vez por ano, conforme a lei, sempre na mesma data, que geralmente é no mesmo dia que aconteceu a assinatura do contrato.

Cláusulas contratuais

É importante verificar antes da assinatura do contrato qual índice é utilizado, pois não pode ser alterado unilateralmente. 

Ou seja, apenas quando as duas partes entram em acordo é possível mudar.

Notificação prévia

A comunicação do reajuste costuma ser automática, mas sempre mantenha em contato com a imobiliária para averiguar com antecedência valores e prazos exatos.

Negociação

Caso o índice cause um reajuste muito alto, as partes podem negociar para buscar uma alternativa viável. 

Essas tratativas aconteceram com frequência, por exemplo, durante a pandemia, em que era mais vantajoso chegar a um acordo para não perder um bom inquilino em um período tão difícil.

Como funciona o índice de reajuste negativo?

Há situações, raras diga-se de passagem, em que as variações do índice escolhido fecham em negativo, portanto, nestes casos, em vez do aumento do valor de aluguel, há a diminuição. 

Porém, para que nenhuma das partes saia no prejuízo, neste caso também cabe a negociação, para que, em vez do valor diminuir drasticamente, mantenha-se o mesmo.

Entender o reajuste de aluguel é essencial para inquilinos que querem se planejar financeiramente e evitar surpresas desagradáveis. 

Dessa forma, antes de assinar qualquer contrato, revise bem as cláusulas de reajustes e, se possível, busque orientação com uma imobiliária de confiança para esclarecer maiores dúvidas

Antes de assinar qualquer contrato, revise bem as cláusulas de reajuste e, se possível, busque orientação com a imobiliária para esclarecer dúvidas. 

Fonte: Imobiliária Cardinali