O 13º aluguel é um valor que pode ser cobrado pelo locador todo o mês de dezembro de cada ano, por força de cláusula inserida no negócio de aluguel, principalmente nos contratos de locação comerciais, com pouca representatividade nos contratos residenciais.
Para muitos, o 13º aluguel é desconhecido, mas, para outros, essa conta é alta e sempre repudiada por aqueles que são obrigados, por contrato, a pagarem o referido valor. A pergunta que se faz é: por que questionar o valor se ele foi aceito quando negociado o contrato? O locador age com abusividade?
À relação de aluguel não é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC), não tendo que se falar em contrato de adesão, nem em declaração de nulidade de cláusula ao argumento de ser abusiva, justamente pela inaplicabilidade desse diploma. A locação imobiliária é regulada pela Lei do Inquilinato, que admite apenas a aplicação subsidiária de outras leis.
Por outro lado, a forma de estipular a cobrança de valores a título de contraprestação pelo uso e gozo da coisa vem prevista no artigo 17 da Lei nº 8.245, de 1991. Não existe limitação de quantidade de parcelas para qualquer negócio jurídico desta natureza. O dispositivo legal dispõe que as partes são livres para contratar o valor do aluguel, dispondo que não poderá ser ele fixado em moeda estrangeira ou vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo.
A aprovação de lei que impeça a cobrança desse aluguel é um retrocesso
Ou seja, a Lei do Inquilinato nada mais fez do que reconhecer a liberdade de contratar, disposta no Código Civil em seu art. 421. Respeitadas as normas gerais dos contratos, as partes são livres para estipular os ajustes que forem adequados para os negócios, especialmente nas relações de locação, sempre lembrando que os artigos 1.134 e 1.372 do CC atribuem força de lei aos contratos.
O 13º aluguel é fixado por contrato. As partes anuem com a cláusula que o prevê e, como o contrato não é de adesão, não se pode partir do princípio de que a estipulação contratual seja abusiva. Se as partes contratantes concordaram com o valor que ali foi inserido não nos parece razoável concluir que o pagamento do 13º aluguel prejudica a continuidade do exercício da atividade do locatário.
O doutrinador Silvio de Salvo Venosa (Lei do Inquilinato Comentada, São Paulo, Atlas, 2010, p. 102) entende que ”o aluguel inicial é de livre fixação pelas partes”. Ou seja, a melhor doutrina tem posicionamento no sentido de que as partes contratantes é que decidem o valor e a periodicidade do aluguel.
Fonte: BDI - Ezequiel Frandoloso
