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05/09/2024 - Distrato
Imagina a seguinte situação: a empresa entregou fisicamente o imóvel comprado na planta, mas não houve a expedição do habite-se no prazo.
Isso seria justificativa para pedir o distrato da compra do imóvel?
O habite-se é uma certidão emitida pela prefeitura atestando que a houve a conclusão da obra e que o imóvel foi construído conforme as normas legais e que é seguro para ocupação.
Esse documento é obrigatório e essencial, especialmente em casos de financiamento, pois somente após sua emissão é que a cobrança de juros de obra é interrompida, e o comprador começa a pagar as parcelas do financiamento.
A ausência do habite-se no prazo acordado configura descumprimento contratual por parte da construtora, mesmo que o imóvel tenha sido fisicamente entregue. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforça essa posição na Súmula 160, que estabelece:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Decisões judiciais também corroboram esse entendimento. Em um caso analisado pelo TJ-SP, a mora da vendedora foi configurada pelo atraso na expedição do habite-se, mesmo com a entrega das chaves em dia. A restituição dos valores pagos foi devida ao comprador:
IMÓVEL NA PLANTA. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. MORA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. Atraso na expedição do "habite-se". Mora configurada pelo atraso na documentação. Chaves entregues no prazo. Expedição posterior de "habite-se" configura mora da recorrente. Restituição devida. Recurso desprovido. Com fixação de verbas de sucumbência ao recorrente: custas processuais e honorários advocatícios, na forma do voto. (TJ-SP - RI: 10037083420178260038 Araras, Relator: Wander Benassi Junior, Data de Julgamento: 10/12/2018, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 14/03/2019). Grifo nosso.
Quando há atraso na expedição do habite-se, o comprador tem algumas opções:
Medida Liminar: O comprador pode entrar com processo e solicitar uma liminar para obrigar a construtora a entregar o documento imediatamente, sob pena de multa.
Suspensão de Pagamentos: O comprador pode pedir a suspensão dos pagamentos das parcelas até que a construtora cumpra suas obrigações, conforme o artigo 476 do Código Civil.
Lucros cessantes: É possível solicitar lucros censsantes, que normalmente é fixada em 0,5% do valor do imóvel por mês, até a entrega do "habite-se".
Indenização por Danos Morais: A demora na entrega do "habite-se" pode gerar danos morais ao comprador, passíveis de compensação.
Distrato: Caso o comprador opte pelo distrato, a construtora será obrigada a devolver todos os valores pagos, com juros, correção monetária, e aplicação de multa contratual. Inclusive, o que foi pago de imposto e comissão de corretagem.
Portanto, o atraso na expedição do habite-se é uma justificativa válida para o comprador solicitar o distrato do contrato ou buscar outros direitos que lhe sejam garantidos, assegurando suas compensações pelos prejuízos sofridos.
Fonte: Dra. Tatiane Rodrigues
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