A maioria das pessoas se esquece dos problemas ocorridos no mercado imobiliário, o que vem a corroborar a ideia de que o povo brasileiro tem memória curta. Basta vermos que quase ninguém toma as devidas cautelas para não passar pelos problemas gerados pela falência da Construtora Encol. Apenas para citar outros exemplos, a falência da Construtora Ajax deixou inacabadas as Torres Gêmeas no bairro Santa Tereza, leiloadas em 2011, ficando os compradores “a ver navios”. Também podemos citar Ponta Engenharia, craque na “bicicleta” que vendia um novo empreendimento para receber dinheiro dos novos adquirentes com o intuito de custear e terminar outra obra atrasada. Ambas as empresas se localizavam em Belo Horizonte-MG, mas esses fatos se repetem em outras cidades do país.

Até mesmo advogados, juízes e promotores de justiça não tomaram os devidos cuidados quando adquiriram suas salas, mais de uma década depois, no edifício localizado na Avenida Augusto de Lima, em frente ao Fórum Lafayette de Belo Horizonte, no Bairro Barro Preto, o qual está inacabado há quase dez anos. Essa falta de preocupação fica evidente, pois, com a falência da Construtora Milão, estes conhecedores das leis veem diariamente o esqueleto do edifício abandonado.

Diante desse cenário, constamos que novos casos poderão se repetir por falta de providências, já que a Lei nº 4.591/64 é constantemente ignorada pelos compradores, que só prestam atenção à expectativa de lucro, agem com ansiedade e dispensam uma consultoria especializada.

Proibição de alterar o projeto e dever de indenizar

Ao permitir a venda de unidades que ainda não existem, o legislador procurou oferecer segurança aos adquirentes, de que essas não serão modificadas no decorrer da obra. Assim, estipulou que o incorporador/construtor que vende as unidades a preço fechado, tem total liberdade para idealizar o projeto que bem desejar, mas, após a venda de qualquer unidade, ele perde essa autonomia. Isso porque, ao alienar as unidades, após registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, assume o compromisso legal e público de somente alterar o projeto com a autorização unânime de todos os condôminos, conforme determina a Lei nº 4.591/64:

Art. 43 – Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I – informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra;

II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber culpa;

[...]

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano de construção, salvo autorização unânime dos interessados, ou exigência legal;”

Além disso, a lei impõe a responsabilidade do incorporador de responder subsidiariamente com seus bens pessoais, caso não tenha optado pelo regime de afetação e a obra venha a ser frustrada, podendo ainda, ser destituído pela maioria dos compradores, caso paralise a obra por mais de 30 dias, ou retarde excessivamente seu andamento.

Cuidados geram segurança para o comprador

Importante frisar que a maioria das construtoras é séria, pois entrega as unidades que são vendidas na planta no prazo ajustado e sem maiores problemas. Entretanto, essa regra não significa que os compradores devam ignorar os mecanismos legais criados para gerar maior segurança a essa transação, que tem como estímulo a ideia de ser vantajoso adquirir um imóvel na planta, pois espera-se que seu valor seja inferior ao de um imóvel pronto.

A confiança dos consumidores é tão elevada que basta verificarmos que mais de 90% dos compradores não registram seu Contrato de Promessa de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis, apesar da Lei criada em 1964, que regulamenta as incorporações em condomínio, ter inovado ao possibilitar o referido registro, justamente para oferecer maior segurança na compra do bem que ainda não existe.

É direito incontestável do comprador levar seu contrato para ser registrado, de maneira que fique garantida a sua propriedade sobre a fração ideal que corresponde a unidade que será construída, conforme a Lei de Registros Públicos, nº 6.015, de 31-12-73

“Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:[...]

17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;

18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;”

A compra do imóvel na planta tem sido um ótimo negócio, a ponto do IPEAD da UFMG ter apurado em sua pesquisa em março de 2012, que 91% das novas unidades vendidas são negociadas antes de ficarem prontas.

Quem é dono da unidade?

O artigo 32 da Lei 4.591/64 obriga a construtora/incorporadora, a registrar a incorporação perante o Cartório de Registro de Imóveis, antes de lançar o empreendimento, para possibilitar que cada comprador registre seu contrato de compra junto à matrícula da incorporação, passando assim a figurar como proprietário da fração ideal. A fração ideal consiste na porção do terreno que corresponderá à unidade construída, ou seja, se o lote tem 1.000 m² e comporta a construção de 30 apartamentos de 65m², cada um terá 0,03333 da fração do terreno.

Ocorre que, a maioria dos compradores comete o erro de não registrar o contrato no cartório, ficando a construtora livre para hipotecar ou dar em garantia fiduciária todo o edifício, inclusive as unidades já quitadas pelos compradores. Isso é possível, porque perante terceiros, a construtora é a única proprietária do empreendimento, permanecendo assim até que os compradores levem a registro no cartório competente os seus contratos de compra das unidades.

Comprador deve proteger seu patrimônio

Caso os adquirentes não tenham registrado o contrato de compra das unidades, se ocorrer a falência da construtora que não optou pelo patrimônio de afetação, seus credores ingressarão com processos de cobrança e execução das dividas. Logicamente o pedido engloba a penhora das unidades que estão em nome da construtora, que correrão o risco de serem leiloadas e cujos recursos serão destinados a pagar primeiramente os empregados, depois os tributos e por último paga-se os compradores que “dormiram no ponto”.

Somente os compradores que foram bem orientados juridicamente e registram seus contratos, após o pagamento do ITBI variável entre 2% a 2,5% (dependendo da lei municipal que estipula o percentual) junto à Prefeitura, não correm esse risco, pois nenhum credor poderá requerer penhora sobre as unidades que têm proprietário já definido.

Da mesma forma, o banco que empresta recursos financeiros para a obra, não tem como hipotecar a unidade já vendida e registrada em nome do adquirente, pois é razoável que este evite que sua unidade seja dada em garantia se já tiver quitado valor expressivo da mesma.

Portanto, o comprador que não registra seu contrato de compra assume um risco que pode evitar. Apenas para ilustrar, a Construtora Encol, em alguns casos, nos anos 90, vendeu o mesmo apartamento duas vezes, pois o primeiro comprador não existia perante o Cartório de Registro de Imóveis e assim possibilitou a venda em duplicidade.

Trata-se de uma economia ilógica confiar na sorte e agir sem uma orientação profissional que vise proteger o seu interesse. Cabe ao adquirente garantir seu patrimônio mediante o registro do seu contrato de compra para ter tranquilidade, pois o investimento em imóveis é sempre bom, desde que riscos desnecessários sejam evitados.

* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Diretor da Caixa Imobiliária - Rede Netimóveis. 

Fonte: Kênio de Souza Pereira*