É muito comum antes de ser feita a escritura da compra e venda do imóvel as partes celebrarem um contrato de compromisso ou promessa de compra e venda. Mas como fica a situação da escritura se o vendedor morreu antes da sua assinatura? É o que vamos tratar a partir de agora.
Quando é feito o compromisso ou a promessa de compra e venda o vendedor assume a obrigação de transferir o imóvel para o comprador e, em regra, para isso é necessário que assina a escritura de compra e venda do imóvel.
Assim, se o vendedor antes da transferência do imóvel, deixou essa obrigação pendente. Agora que você já entendeu o raciocínio por trás dessa questão da morte do vendedor, passaremos a analisar como pode ser resolvida a questão.
1 A ação de adjudicação compulsória no caso do vendedor ter falecido
Se já houver sido quitado o valor do imóvel e não tiver sido citado a venda do imóvel no inventário, poderá o comprador entrar com a ação de adjudicação compulsória para conseguir registrar o imóvel no seu nome.
Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. PRELIMINAR AFASTADA. SENTENÇA ANULADA. TEORIA DA CAUSA MADURA (CPC, ART. 1.013, § 3º). JULGAMENTO DE MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR ANTES DA ESCRITURA DEFINITIVA. CONTRATO QUITADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE. 1 - Consoante disposto no art. 1.418 do Código Civil, "o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel". 2 - É evidente o interesse de agir do promissário comprador para o manejo da adjudicação compulsória quando a outorga da escritura definitiva fica inviabilizada com a morte do promitente vendedor. Precedentes. 3 - Sentença anulada. 4 - O pagamento integral do preço garante ao promissário comprador a adjudicação compulsória do imóvel. (TJMG - APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0643.17.000537-2/001, Relator: Marcos Lincoln, Data de julgamento: 14/04/2021, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação 10/05/2021).
2 Habilitar no processo de inventário
Uma outra alternativa para o comprador do imóvel nesta situação é se habilitar no processo de inventário. O que significa dizer que, o comprador poderá informar ao juiz do processo do inventário que comprou o imóvel antes do falecimento do vendedor.
Inclusive, se houver valor em aberto, ao fazer o pedido de habilitação deve ser pago, por meio de depósito no processo.
Ressalta-se que, para a habilitação deve haver a concordância de todos os herdeiros, vejamos:
"Inventário. Pedido de habilitação. Ainda que se admita a outorga da escritura definitiva dos contratos em questão nos autos de inventário, há necessidade da concordância expressa de todas as partes quanto ao crédito habilitado, o que não ocorreu, exigindo-se a remessa da questão às vias ordinárias". (TJSP - Apelação Cível nº 0014417-88.2019.8.26.0196 - Relator: Silvério da Silva - Data do julgamento: 5.7.2020).
3 Pedir liberação de alvará no processo de inventário
Pode o comprador pedir no processo de inventário a expedição do alvará para que seja autorizada fazer a escritura de compra e venda do imóvel, inclusive esta escritura pode ser feita antes do fim do processo de inventário.
4 Pedir que os herdeiros assinem a escritura do imóvel
Esta possibilidade só cabe após o inventário ter sido finalizado e o formal de partilha ter sido registrado na matrícula do imóvel. Como o imóvel já está no nome dos herdeiros, eles poderão assinar a escritura de compra e venda.
Fonte: Dra. Tatiane Rodrigues
