Quando duas pessoas querem comprar ou vender um imóvel, é muito comum a realização de um contrato de promessa ou de compromisso de compra e venda. Mas atenção! Eles não são a mesma coisa. Para entender as implicações de cada um, é necessário saber sua diferença fundamental: a possibilidade de arrependimento.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

A promessa de compra e venda é um contrato preliminar firmado entre as partes, que acordam que celebrarão, no futuro, contrato definitivo de compra e venda. Esse contrato não transfere a propriedade, mas apenas cria para as partes a obrigação de comprar ou vender o bem, com o preço, o prazo e as demais condições estabelecidas no contrato.

Nesse caso, é possível o arrependimento de uma das partes, sempre subordinado a uma condição prevista contratualmente (cláusula de arrependimento). Ele é, portanto, revogável, podendo ser desfeito em hipótese de resilição unilateral (desfazimento do contrato por manifestação da vontade de uma das partes) ou resolução (extinção em hipótese de caso fortuito ou força maior). A desistência, contudo, deve ser exercida dentro da razoabilidade, sob pena de configurar ato ilícito e dever de indenizar o prejudicado.

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Já o contrato de compromisso de compra e venda é irretratável e irrevogável (cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade), só sendo possível desfazê-lo por rescisão ou resolução (extinção em hipótese de caso fortuito ou força maior). No compromisso, portanto, não cabe a resilição unilateral. Em ambos os casos, é claro, as partes podem desfazer o contrato em comum acordo (distrato).

Atenção! Quando for o caso de lotes rurais ou loteamentos, a lei obriga a celebração de contrato por meio de compromisso de compra e venda. Sendo assim, não pode haver cláusula de arrependimento.

O compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula do imóvel, gerando o direito real de aquisição. Além disso, por ser irretratável, caso o comprador tenha quitado o valor e o vendedor se recuse a outorgar a escritura, aquele pode ingressar com ação de adjudicação compulsória.

QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DESSES CONTRATOS?

Tanto a promessa quanto o compromisso de compra e venda podem ser feitos de forma particular ou por escritura pública (no cartório). Enquanto contratos preliminares, são aplicadas as normas previstas no art. 462 e seguintes do Código Civil e, portanto, devem conter todos os requisitos essenciais a um contrato de compra e venda: as partes (comprador e vendedor), o objeto (imóvel), o preço, o consentimento e forma.

Concluído o contrato e não se verificando o arrependimento no caso de promessa de compra e venda, qualquer uma das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo. Porém, para garantir segurança jurídica às partes, é importante que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel.

Fonte: Jusbrasil - 25/04/2019