O Código Civil atualmente exige que a unanimidade dos condôminos esteja de acordo com a alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, à exceção da regra que fixou o quórum de 2/3 dos condôminos para promover alterações na convenção de condomínio.

Assim, a exigência da unanimidade estaria em desarmonia com princípio da função social da propriedade, consagrado tanto pela Constituição Federal quanto pelo Código Civil, ante a situação de prevalência de um voto contrário sobre todos os demais votos favoráveis, caso apenas um condômino se opusesse à alteração da destinação do imóvel.

Esse poder de oposição prejudicaria não só os interesses dos demais condôminos, como também os interesses de ordem pública afetos ao urbanismo, funcionando como um obstáculo à modernização das cidades.

Nesse contexto, a exigência de aprovação unânime requer um grau de harmonização e convergência de vontades que tende a tornar praticamente inviável a tomada de decisão no âmbito condominial.

Segundo a justificativa do projeto, as pesquisas mais recentes do setor imobiliário indicam que a procura por salas comerciais vem diminuindo ao longo dos anos, o que se agravou significativamente durante a pandemia de Covid-19, ante a adoção e a manutenção do teletrabalho.

A partir desse cenário, percebe-se uma predisposição dos municípios a estimular a política do retrofit (requalificação) e a modificação da destinação comercial para residencial de imóveis, sendo que cidades como Rio de Janeiro e São Paulo já editaram legislações com o propósito de promover políticas publicas de recuperação urbanística, cultural, econômica e social de seus centros urbanos.

À vista disso, a proposição legislativa estabelece o quórum mínimo de 2/3 (dois terços) dos condôminos para alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, o que se mostra razoável por permitir o progresso da sociedade e o êxito de políticas públicas urbanísticas, sem também engessar o mercado imobiliário.

 A sanção, portanto, é de extrema importância para assegurar a função social da propriedade e, assim, atender as perspectivas dos condôminos, bem como fomentar o mercado imobiliário no País.