Fato pior do que não ter conhecimento, é negar-se a adquiri-lo e tapar os ouvidos para uma palavra isenta, técnica e esclarecedora. Alguns tentam, com seus limitados, criativos e frágeis argumentos e até aos gritos, impor sua vontade e penalizar ou levar vantagem sobre seu vizinho que ocupa uma moradia melhor ou maior. A discussão sobre o rateio da taxa de condomínio com base na fração ideal, quando o edifício possui unidades de tamanhos diferentes chega, às vezes, a ser cômica, como será possível conferir nos vários exemplos relatados neste artigo.
Há uma minoria, movida por sentimentos inconfessáveis ou incomodada com o próximo, que tem um imóvel maior, que levanta uma “bandeira de luta” para ignorar que a fração ideal foi criada após a Lei nº 4.591/64 para regular o “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, sendo esta destinada a divisão das despesas de construção quando o edifício é vendido na planta.
O construtor, ao promover a incorporação, é obrigado a fazer uma convenção onde insere o rateio de despesas de construção pela fração ideal, o qual é previsto no artigo 12, da Lei de Incorporação, no Capítulo II – “Das despesas do Condomínio”, no local onde trata ainda da concepção do prédio que ainda será construído. Erroneamente, essa regra é mantida após o edifício ser concluído, sendo comum ninguém analisar a convenção no momento da compra, pois se limita a verificar outros aspectos como o preço, a forma de pagamento e a posse.
Cronologia dos artigos evidencia diferenciação de rateio
É evidente que o rateio de conservação e manutenção destina-se a cobrir os custos com porteiros, faxina, luz de áreas comuns e não tem qualquer relação com o tamanho de cada unidade, pois a taxa de condomínio está prevista no Capítulo VII (Da Assembleia Geral) no artigo 24, após o Capítulo IV (Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória), Capítulo V (Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações), Capítulo VI (Da Administração do Condomínio). Portanto, o artigo 24 está localizado somente após quatro capítulos que tratam do edifício já completamente construído, não havendo mais nada a ser pago pela fração ideal para custear a obra, de acordo com o tamanho da unidade. Somente a partir daí é que o legislador passou a tratar de outras despesas que não têm qualquer relação com a aquisição da propriedade.
Assim, após vários artigos que regulamentam o uso da edificação e a administração do prédio já em pleno funcionamento, em decorrência de uma cronologia lógica surge o artigo 24 que estabelece a assembleia geral anual para “aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação e manutenção da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas”.
Portanto, a Lei nº 4.591/64 é clara quanto à separação das despesas de construção que são rateadas pela fração ideal, pois estas têm ligação com a aquisição patrimonial, das despesas de conservação e manutenção das áreas comuns e dos serviços (porteiros, zelador, faxineiros) que obviamente são executados nas áreas comuns (portaria, escadas, área de lazer, garagem) e prestados igualmente para todos os coproprietários, independentemente do tamanho das unidades.
Fonte: BDI - Kênio de Souza Pereira
