É comum ser celebrado um contrato de promessa ou compromisso de compra e venda em que fica estabelecido que o comprador irá pagar o valor do imóvel futuramente, pode esse pagamento ser à vista ou então parcelado.
Quando o comprador não paga os valores que estão previstos no contrato, para o vendedor surge a possibilidade de encerrar o contrato, é o que o art. 475 do Código Civil afirma:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
1 O vendedor poderá sempre desfazer o contrato em caso de não pagamento?
Não. Existem situações em que o comprador só poderá exigir o pagamento, não podendo desfazer o negócio pelo não pagamento.
É o caso do comprador ter quitado grande parte do valor, é aplicada a teoria do adimplemento substancial. Nesses casos em que, falta pouco para que seja quitado todo o valor, o vendedor não poderá desfazer o contrato pelo descumprimento do adquirente.
Por exemplo, se no contrato foi acordado que o valor seria pago em 24 parcelas e o comprador pagou 22 parcelas, não seria de boa-fé o vendedor exigir o desfazimento do contrato por causa do não pagamento de 2 parcelas.
Portanto, deve ser verificada a situação em concreto do contrato para verificar se é possível ou não o vendedor pedir a resolução do contrato.
2 E o que acontece com os valores pagos?
Não pode o vendedor ficar com todo o valor que foi pago como multa pelo o descumprimento, assim, o comprador faz jus ao devolução de parte do que foi pago.
Do valor que deve ser devolvido, poderá ser descontado os gastos com impostos e demais contas e despesas que não foram pagas durante a posse do imóvel, bem como, cobrar pela usufruição do imóvel.
Fonte: Dra. Tatiane Rodrigues
