Se não ouviu, esse texto traz uma ótima oportunidade para que você possa introduzir essa temática no seu dia a dia profissional ou até mesmo para o seu conhecimento geral. E, de antemão, saiba que ele existe sim e pode ocorrer na resolução do contrato de compromisso de compra. Agora vejamos quando e em que circunstância isso pode ocorrer.

Imagine a seguinte situação: Comprador para de pagar as prestações do financiamento (parcelamento direto com a construtora) do imóvel adquirido.

Muito bem! De acordo com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência mais moderna acerca do tema, em se tratando de contratos de compra e venda de imóveis, mediante pagamento de prestações, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor (incorporador/construtora), que em razão de inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e consequente reintegração de posse.

Ou seja, vendedor não pode pleitear a perda total de tudo que já foi pago pelo comprador até o inadimplemento.

Veja o que estabelece o referido artigo:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Agora, vamos recapitular o exemplo, contextualizando: comprador deixa de pagar o financiamento. Vendedor solicita em juízo a resolução contratual e consequente reintegração de posse pelo que devolverá uma porcentagem (do total que já foi pago) para o comprador. Mas, e até esse processo ser julgado? Obviamente, na maioria esmagadora dos casos, o comprador não sai do imóvel até ter uma ordem judicial para tanto, seja definitiva ou liminar. Portanto, ele continuará usufruindo do bem.

Diante do exposto, a pergunta que se faz é: É possível falar em indenização devida ao promitente vendedor em razão da fruição do imóvel pelo promitente comprador que ser tornou inadimplente, dando causa à resolução do contrato?

Segundo precedentes recentes do Superior Tribunal de Justiça – STJ, a indenização pela fruição do imóvel é devida com vistas a coibir possível resistência do promitente comprador em desocupar o imóvel em face da resolução contratual provocada pelo seu inadimplemento.

Assim, respondendo ao questionamento acima, é possível sim, além do pagamento dos pagamentos inadimplidos, que seja arbitrado um aluguel/pena que consiste no pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o comprador permanecer na posse do bem imóvel, caso haja a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior.

E ainda, esse aluguel/pena pode ser aplicado independente de quem tenha dado causa ao desfazimento do negócio, podendo ser tanto o comprador quanto o vendedor.

Isso porque, segundo entendimento do STJ, o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. Ele é devido por força de lei, segundo a qual a ninguém é dado o direito de enriquecer sem causa à custa de outrem, no caso em análise, usufruindo de bem alheio sem contraprestação.

Logo, é possível que em uma ação de resolução do contrato de compra e venda, independente de quem tenha dado causa à resolução e, ressalvado o valor/percentual de retenção (que é assunto para um outro momento), do valor que o comprador pagou deverá ainda ser abatido os valores do aluguel, podendo reduzir e muito o valor final a receber.

Fonte: Jusbrasil - 29/04/2019